Publications de Maitre Alain DAHAN avocat Toulouse: divers, vente immobiliere et vices caches

Le cas relaté ci-après tient sa particularité du fait que, en matière de vente immobilière entre personnes physiques, les éléments reconnus ici par la Cour de Cassation comme étant constitutifs de vices cachés, sont fort heureusement peu habituels.

Ainsi, un couple en quête d’un bien immobilier, avait acheté une propriété comprenant une maison d'habitation, deux bâtiments et un terrain à une dame.

Celle-ci y avait précédemment exercé une activité de laboratoire de prothèse dentaire.

Or, après l’acquisition, les acquéreurs s’étaient rendus compte de l'insuffisance du système d'assainissement et ils avaient également fait une découverte à la fois surprenante et des plus désagréables, enfouie dans le sol de la propriété.

Il ne s’agissait certes pas de dents, authentiques ou prothétiques comme on aurait peut-être s’y attendre du fait de l’activité du vendeur, mais de containers et résidus toxiques.

Les acheteurs ont donc assigné le vendeur en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés prévue par les articles 1641 et suivants du code civil.

Les acquéreurs ayant obtenu gain de cause, le vendeur se pourvoit en cassation contre l’arrêt d’appel.

On notera que, dans son pourvoi rejeté, le vendeur avait tenté de faire valoir notamment qu’il n’était « pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce, en énonçant que la pollution du site n'était pas décelable par les acheteurs au moment de la vente, en ce que les métaux étaient enfouis dans le sol, sans rechercher si la présence de larges zones de couleur bleu-vert, au niveau de la terrasse, dès avant la vente, qui attestait de traces de cuivre, n'était pas propre à révéler aux époux X... l'existence d'une pollution du site, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil ».

En clair, il était reproché aux acquéreurs de n’avoir pas été alertés par la présence de larges tâches au niveau de la terrasse ce qui aurait pu avoir le pouvoir de rendre le vice apparent.

En effet, selon l’article 1642 du code civil « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Dans une motivation relativement succincte, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, arrêt du 29 septembre 2016, a vraisemblablement considéré que compte tenu des éléments qui lui étaient soumis, elle n’avait pas à développer davantage son argumentation et a confirmé la décision d’appel comme suit:

« Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu, par une appréciation souveraine de la valeur des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le sol de la propriété était pollué par la présence, dans des teneurs non conformes aux normes en vigueur, de cadmium, zinc, cuivre et mercure, dont l'importance et la dispersion imposaient une dépollution du terrain, et que ce vice, caché par l'enfouissement des métaux ou par la végétation, n'était pas décelable par les acquéreurs au moment de la vente, mais était connu de Mme Y... qui avait dissimulé des bonbonnes sous des gravats, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a déduit, de ces seuls motifs, que Mme Y... était tenue de la garantie des vices cachés et que la résolution de la vente devait être prononcée, a légalement justifié sa décision ».

Créé le 25 octobre 2016

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